حمید رضا علی قزوینی –
پیش درآمد:
مدت زیادی است که بحثی در جامعه مذهبی و درون نظریه‌های اجتهادی رواج پیدا کرده که آیا ادله اجتهادی و ادله استنباط، هم‌عرض هستند یا نیستند؟ برخی از نظریه پردازان به این نتیجه رسیدند که یکی از راهکارها برای شتاب دادن مجدد به موتور اجتهاد، تقسیم ادله به ادله مرجع و عادی است یا ادله برتر و ادله‌ای که باید در سایه آن ادله برتر، عندالتعارض تفسیر بشوند.

از جمله این ادله برتر نهاد های مهمی مثل حسن نیت و عدالت وکرامت است. اما رأي وحدت رويه شماره ۸۴۷ هيأت عمومي ديوان عالي کشور مورخ 25/2/1403 با موضوع امکان ابطال بیع وکیل در صورت عدم رعایت مصلحت موکل در کنار رای وحدت رویه شماره 810 مورخ 4/3/1400 از تصمیمات مضمحل کننده نهاد حسن نیت در کشور محسوب شده و البته گامی دیگر برای تشدید بحران مالکیت در ایران به شمار می آید.
نتیجه تصویب این گونه آرا به جز تضعیف نهاد مالکیت و عدم تضمیت بقای مالکیت برای شخصی که سال‌ها است به صورت رسمی مالک ملکی می‌باشد نتیجه دیگری نخواهد داشت چرا که اگر مشخص شود یکی از ایادی سابق در انتقال ملک تخلف نموده هرچند که مالک کنونی مالکیت خود را با حسن نیت و با اعتماد به دریافت سند رسمی به دست آورده با دعوای ابطال سند مواجه شده و به یکباره حکم بر ابطال سند وی صادر می‌گردد و البته آرای صادره از هیئت عمومی دیوان عالی کشور نیز این رویه را تسهیل می نماید . نگاهی به دو رای وحدت رویه 847 و 811 در سه سال اخیر به خوبی نشانگر موضوع تهدید مالکیت رسمی و معدوم ساختن نهاد حسن نیت به عنوان یک ادله حاکم بر دلایل دیگر می باشد که در سه نگاه مختصر به آن توجه می شود.
نگاه اول:
در رای وحدت رویه شماره 847 هيأت عمومي ديوان عالي کشور که موضوع آن اعلام بطلان معامله با سند رسمی به دلیل عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل توسط وکیل می باشد رأی شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان کهگیلویه و بویراحمد در اختلاف ایجاد شده مورد تایید قرار می گیرد رای شعبه پنجم به این شرح است ((وکیل وظیفه داشته مصلحت موکل را مراعات نماید که با انتقال ملک به قیمت ناچیز ۳۵۰ هزار تومان، قطعاً مصلحت موکلین رعایت نگردیده و خریدار نیز با توجه به این مبلغ از عدم حسن نیت معامل آگاه بوده، علی‌هذا حسب مراتب مزبور اعتراض تجدیدنظرخواه را وارد تشخیص داده، به استناد مواد ۶۶۷ و ۱۲۵۷ قانون مدنی و مواد ۳۵۸ ، ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته حکم به اعلام بطلان قرارداد بیع مورد اشاره و پرداخت خسارات دادرسی صادر می نماید. )) مشاهده می شود در این رای استناد به ابطال معامله بر دو نکته استوار شده اول آنکه انتقال ملک با قیمت ناچیز و بر خلاف مصلحت موکل بوده است دوم آنکه خریدار نیز با توجه به این مبلغ از عدم حسن نیت معامل آگاه بوده است و در اصل خود نیز دارای حسن نیت در خرید نبوده است. اما رای وحدت رویه در مفاد خود موضوع را به این شکل عنوان نموده است :
((هرگاه شخصی وکالت فروش مال خود را به دیگری تفویض کند و در وکالتنامه قید نماید که وکیل اختیار دارد مال او را به هر قیمتی معامله کند محمول بر قیمت متعارف خواهد بود و چنانچه وکیل آن مال را به قیمت کم که عرفاً ثمن بخس و غیر قابل قبول باشد به خود یا دیگری بفروشد، اقدام وی فضولی محسوب و با وحدت ملاک از ماده ۱۰۷۳ قانون مدنی معامله انجام شده بدون تنفیذ موکل محکوم به بطلان است)) چنانچه ملاحظه می شود موضوع دارا بودن حسن نیت خریدار در این رای حذف گردیده است اگرچه یکی از موارد استدلال شعبه پنجم تجدید نظر این موضوع بوده است بنا براین رای، خریدار جدید فارغ از اینکه ملک را با اعتماد به سند رسمی خریداری نموده است صرفا به دلیل اینکه فروشنده به عنوان وکیل، مصلحت موکل را رعایت ننموده می بایست با حکم بطلان مواجه شود.
نگاه دوم :
در رای وحدت رویه 811 هيأت عمومي ديوان عالي کشور که مفاد آن به صورت مختصر به این شرح است
(( چنانچه در ضمن عقد بیع شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بی‌اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود. بنا به مراتب، رأی شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. )) در این رای نیز معامله فروشنده ای که ملکی را با قرارداد دارای حق فسخ به شخص دیگر واگذارمی نماید در صورتی که فروشنده اول اقدام به فسخ معامله نماید بدون توجه به اطلاع یا عدم اطلاع خریدار بعدی از موضوع فسخ ، معامله دوم باطل خواهد شد. این رای علاوه بر اینکه اثر فسخ قرارداد را بر معاملات گذشته تسری داده و از این جهت آثار فسخ را همانند آثار بطلان تلقی نموده است به موضوع حسن نیت خریدار جدید نیز به هیچ وجه توجه ننموده است.جالب آنجاست که
مشروح مذاکرات مربوط به این رأي نشان می دهد که هنگام طرح موضوع در هیأت عمومی دیوان عالی کشور، اختلاف هاي گستردهاي بین رؤسا، مستشاران و اعضاي معاون شعب دیوان به شرح ذیل وجود داشته است چنانچه برخی معتقد بودند : ((در مسأله اثر فسخ قرارداد بر عقود لاحق با دو مظلوم روبه رو هستیم؛ یکی فروشنده نخست و دیگر خریدار با حسن نیت (مشتري دوم و ایادي بعدي). در اینجا باید کدام را مقدم بداریم؟ صرف حسن نیت انتقال گیرنده سبب صحت معاملات در نظام حقوقی ما نمی شود. عده ای دیگر نیز معتقد بودند منتقل الیه ثالث فردي است که با حُسن نیت مالی را خریده است چرا او را در نظر نگیریم؟ درست است که خریدار از اجراي تعهد و پرداخت ثمن و شرط قراردادي تخلف کرده و مرتکب کلاهبرداري شده است و از این رو مالک اولیه نباید ضرر کند، اما چرا باید ضرر را به خریدار دوم که حسن نیت هم داشته است، تحمیل کنیم.)) لذا یکی از جدال های فکری اعضای هیئت عمومی موضوع حسن نیت و نقش آن در انجام معامله بوده است که البته آن نظر را که حسن نیت توجیه کننده نمی باشد رای آورد.
نگاه سوم:
به نظر می رسد می توان حسن نیت را ضابطه اصولی یا قاعده فقهی در نظر گرفت و آن را به عنوان دلیلی حاکم بر سایر احکام تفسیر نمود واین گونه به بخشی از مشکلات موجود در حوزه مالکیت که هم اکنون از جهات متعدد با بحرانی جدی روبروست (که در جای خود شایسته بحث است ) فائق آمد. اینچنین خریدار با حسن نیت ملک که دارای سند رسمی هم می باشد به یکباره با بطلان سند و حذف مالکیت خود که در زمان کنونی به سختی قابل اعاده می باشد مواجه نمی گردد در این خصوص قوانین کشورهای دیگر نیز برای ما راهگشا خواهد بود به عنوان مثال ماده 1034 قانون مدنی مصر که بیان می کند(( رهن صادره از طرف مالکی که سندش قطعی شده است به نفع طلبکار معتبر است و فسخ قرارداد یا ابطال سند به هر دلیلی در صورتی که این طلبکار دارای حسن نیت باشد خللی در عقد رهن ایجاد نمی کند.)) چنانچه ملاحظه می شود این ماده به صراحت موضوع حسن نیت را به عنوان یک نهاد حاکم بر اعمال حقوقی دیگر معرفی نموده تا مالکیت مرتهن در هر صورت تضمین گردد. لذا به نظر می رسد آرای وحدت رویه می بایست با توجه به نهادهای جدید که بر سایر ادله حکومت داشته و همچنین توجه به موضوع مهم مالکیت و مسائل بی شمار آن و تاثیر آن در وضعیت اقتصاد و فرهنگ تصویب گردد.