حمید رضا علی قزوینی
پس از صدور رأی وحدت‌رویه شماره ۸۴۷ دیوان عالی کشور در خصوص قابل ابطال بودن معامله وکیل در صورت عدم رعایت مصلحت موکل، سوالاتی در محافل حقوقی در این خصوص و ارتباط این دعوا با دعوای احتساب تصدی ایام وکالت مطرح شده است که در این نوشتار به برخی از آنها پاسخ می‌دهیم.
سوالات مطرح‌شده:
۱. در صورتی که موکل به وکیل وکالت دهد و وکیل عمل مورد وکالت را انجام دهد (مثلاً وکالت در فروش خانه) و وکیل ملک را به مبلغی پایین‌تر از قیمت بازار بفروشد، آیا باید بر اساس ماده ۶۶۷ قانون مدنی و به تبع رأی وحدت‌رویه ۸۴۷ دیوان عالی کشور، دعوای ابطال معامله وکیل به دلیل عدم رعایت مصلحت موکل مطرح شود، یا بر اساس ماده ۶۶۸ قانون مدنی، دعوای احتساب تصدی ایام وکالت جهت دریافت مبلغ واقعی زمان معامله را درخواست نمود؟
۲. هرگاه شخصی وکالت فروش مال خود را به دیگری تفویض کند و وکیل آن مال را به قیمتی ناچیز (ثمن بخس) به خود یا دیگری بفروشد، آیا موکل می‌تواند پس از طرح دعوای احتساب تصدی ایام وکالت، با استرداد دادخواست، دعوای ابطال معامله را به استناد رأی وحدت‌رویه مطرح نماید؟
۳. اگر وکیل ملک موضوع وکالت را با خود معامله نموده و مبایعه‌نامه‌ای با تعیین ثمن ارائه دهد، چه دعوایی باید طرح شود؟
۴. با توجه به رأی وحدت‌رویه ۸۴۷، آیا طرح دعوای احتساب تصدی ایام وکالت همچنان به مصلحت است؟
پاسخ به سوالات:
سوال اول:
نحوه طرح دعوا به وضعیت معامله وکیل بستگی دارد. اگر معامله وکیل با خود یا شخص ثالث به مبلغی انجام شده باشد که ثمن بخس محسوب شود، با توجه به عرف فعلی و افزایش قیمت املاک، طرح دعوای ابطال معامله وکیل و بازگشت ملک به موکل به نفع وی خواهد بود. اما اگر ثمن تعیین شده در زمان معامله ثمن بخس نباشد، ولی قیمت واقعی زمان معامله نیز محسوب نشود، باید دعوای احتساب تصدی ایام وکالت مطابق ماده ۶۶۸ قانون مدنی مطرح گردد.
سوال دوم:
با توجه به متن رأی وحدت‌رویه ۸۴۷، که بیان می‌دارد: «چنانچه وکیل مال را به قیمتی ناچیز (ثمن بخس) به خود یا دیگری بفروشد، اقدام وی فضولی محسوب و با وحدت ملاک ماده ۱۰۷۳ قانون مدنی، معامله انجام‌شده بدون تنفیذ موکل محکوم به بطلان است»، طرح دعوای احتساب تصدی ایام وکالت که در آن موکل به دنبال دریافت مبلغ واقعی فروش ملک است، عملاً به معنای تنفیذ معامله وکیل خواهد بود. بنابراین، استرداد دعوای احتساب و طرح دعوای جدید ابطال معامله قابل پذیرش نیست.
سوال سوم:
در معاملات وکیل با خود، ارائه مبایعه‌نامه‌ای که در آن ثمن با تاریخی مقدم بر طرح دعوا درج شده باشد، ممکن است به عنوان ترفندی برای رهایی از دعوای ابطال تلقی شود. با این حال، طرف مقابل می‌تواند ادعا کند که این مبایعه‌نامه به تاریخ مندرج در آن منعقد نشده است. به عنوان مثال، اگر شخصی در سال ۱۳۹۲ وکالت فروش ملک را به وکیل داده باشد و وکیل در سال ۱۳۹۵ ملک را به نام خود منتقل کرده باشد، و اکنون در سال ۱۴۰۳ موکل دعوای ابطال معامله وکیل با خود را مطرح کند، و وکیل در دفاع خود قراردادی را ارائه دهد که در سال ۱۳۹۵ با درج قیمتی (که در آن زمان ثمن بخس محسوب نمی‌شده) ملک را به خود فروخته است، آیا موکل می‌تواند به تاریخ قرارداد ایراد گرفته و ادعا کند که این قرارداد اخیراً تنظیم شده است؟ در این مورد، باید گفت که آرای وحدت‌رویه ناظر بر بطلان قراردادها را باید به صورت محدود تفسیر کرد، زیرا این آراء بر خلاف اصل صحت قراردادها هستند. در رابطه با معاملات وکیل با خود، از آنجا که شخص با خود معامله کرده و از مبلغ تعیین‌شده آگاه بوده است، و مبلغ تعیین‌شده نیز ثمن بخس محسوب نمی‌شود (هرچند قیمت عرفی زمان معامله هم نباشد)، حتی اگر قرارداد در زمان انتقال نوشته نشده باشد، قرارداد فعلی کاشف از قصد وکیل در زمان انتقال بوده و دعوای ابطال قابل پذیرش نیست. در این صورت، باید دعوای احتساب تصدی ایام وکالت مطرح شود.
سوال چهارم:
همان‌طور که اشاره شد، طرح هر یک از این دعاوی (ابطال معامله یا احتساب تصدی ایام وکالت) باید بر اساس وضعیت معامله و نفع شخص مطرح گردد در مواردی که موکل به دنبال بازگشت مال خود باشد و معامله وکیل به دلیل عدم رعایت مصلحت، آسیب‌زا تلقی شود، طرح دعوای ابطال معامله گزینه بهتری است. اما اگر موکل به دنبال جبران خسارت مالی باشد و معامله به طور کامل غیرمنصفانه نباشد، دعوای احتساب تصدی ایام وکالت می‌تواند راه‌حل مناسبی باشد.
