حمید رضا علی قزوینی

در قراردادهای اجاره مشاعی که چند مستأجر به صورت مشترک از منافع یک ملک استفاده می‌کنند، مسائل پیچیده‌ای در زمینه افراز منافع، انتقال حقوق و حل اختلافات ممکن است پیش بیاید. مسائل مرتبط با مستاجرینی که منافع ملکی را به صورت مشاع در اختیار دارند و در استفاده از منافع دچار اختلاف می شوند در منطقه خاکستری قانون می باشد چرا که قانون حکم صریحی در این خصوص ندارد و می بایست با استفاده از مبانی و رویه ها به نحوه طرح دعوا جهت حل مشکل بپردازیم.

اما موضوع قابل طرح در خصوص مکانی تجاری است که دو یا چند نفر مستاجر از موجر برای کسب و کار اجاره کرده اند و اکنون در نحوه شراکتشان به اختلاف خورده لیکن توافقی برای تعیین تکلیف عین مستاجره ندارند . احدی از مستاجرین به دنبال پایان عقد اجاره ورهایی از تعهدات قراردادی از جمله اجاره بها دارد و دیگر شرکا قصد ادامه فعالیت تجاری را در این ملک دارند.

راهکارها.

1. اگر عقد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد موضوع چندان سخت نیست چرا که ماده 19 این قانون موضوع تجویز انتقال منافع را پیش بینی نموده است و در این خصوص الزامی به اینکه کلیه مستاجرین این تقاضا را نمایند وجود ندارد کما اینکه رویه قضایی نیز درخواست احدی از مستاجرین را برای دعوای تجویز انتقال منافع می پذیرد. (دادنامه شماره: 9509970224400271 تاریخ-  1395/03/22-نقل از سامانه آرای قضایی)البته لازم به ذکر است خواندگان این دعوا علاوه بر مالکین می بایست سایر مستاجرین مشاعی نیز باشند.
2. اگر عقد اجاره مشمول قانون سال 1376 و در قالب فروش سرقفلی باشد با عنایت به اینکه رویه قضایی دعوای تجویز را صرفا برای اجاره های سال 1356 می داند موضوع ا ز طریق دعوای تقسیم منافع مشاع  قابل بررسی خواهد بود.

تقسیم منافع  مشترک در قانون مدنی به این‌ شرح که هر شریک المال می‌تواند هر وقت که بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را یا همان مهایات را با استفاده از مواد 589 قانون مدنی به بعد طرح نماید.   مسئله  قلع ماده نزاع است که این فلسفه و هدف در تقسیم منافع ناشی از سرقفلی نیز وجود دارد. با این ترتیب امکان تقسیم منافع یک باب مغازه تجاری بین مستأجرین آن مغازه عملاً وجود دارد با این تأکید که تقسیم منافع ملازمه با افزاز عین، دخل و تصرف، تعدی و تفریط در مورد اجاره نداشته باشد که برای اینکه تقسیم منافع با چنین مشکلاتی مواجه نشود عملا تقسیم از طریق فروش منافع به شخص ثالث انجام می پذیرد. به عبارت دیگر همان روش تجویز انتقال منافع برای تقسیم منافع مشاع عین مستاجره استفاده می شود و از این جهت خواندگان این  دعوا نیز سایر مستاجرین و مالک می باشند . لازم به ذکر است با توجه به حکم به تقسیم منافع از طریق فروش  اجرای این حکم را نمی توان کاملا با استفاده از مقررات ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 انجام داد چرا که در آن ماده موعدی 6 ماهه برای انتقال در نظر گرفته شده است و حال اینکه موضوع این دعوا تقسیم منافع می باشد که می بایست در صورت عدم تمایل مالک برای خرید سرقفلی ( فسخ عملی اجاره) سرقفلی از طریق مزایده صورت بگیرد و سند صلح سرقفلی به نام برنده مزایده تنظیم گردد.

3-اگر دو نفر یک ملک مسکونی را برای مدتی اجاره نمایند و در ایام اجاره در نحوه استفاده اختلاف نمایند چه دعوایی قابل طرح خواهد بود؟

به نظر می رسد احدی از مستاجرین می تواند با اثبات وجود اختلاف و صعوبت در استفاده از منافع به دلیل این اختلاف با استفاده از ماده 480 قانون مدنی نسبت به فسخ عقد اجاره اقدام نماید. این ماده بیان می دارد  عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود ‌نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.اختلاف فیمابین مستاجرین به حدی که سبب عدم استفاده از ملک در اثنای مدت شود عیب منفعت محسوب می شود و برای مستاجر حق فسخ ایجاد می نماید. البته در مواردی که مستاجرین چند نفرند بهتر است موجر حق فسخ را به صورت مجموعی به عنوان یک شرط در قرارداد اجاره بگنجاند.